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柳江房补〔2025〕1号

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柳州市柳江区葛婆庙城中村改造项目

集体土地上房屋征收补偿安置方案

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根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十七条和《广西壮族自治区土地管理条例》第三十二条规定，本机关组织自然资源、财政、农业农村、人力资源和社会保障等有关部门拟定了《柳州市柳江区葛婆庙城中村改造项目集体土地上房屋征收补偿安置方案》，方案内容如下：

一、项目名称

柳州市柳江区葛婆庙城中村改造项目

二、规划用途

城镇住宅、商业、公共设施用地

三、征收目的

为了******居环境，推进城市规划实施的需要。

四、征收范围

柳北路以南、西一路以东、柳江大道以北、柳西路以西地块（具体土地位置、四至范围详见附件《柳州市柳江区葛婆庙城中村改造项目征地红线示意图》）。

五、征收依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》；

（二）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

（三）《广西壮族自治区土地管理条例》；

（四）《******委员会关于柳州市柳江区葛婆庙城中村改造项目建议书的批复》（柳发改规划〔2024〕32号）。

六、集体土地征收补偿、青苗和地上附着补偿标准

******人民政府关于做好新一轮征地区片综合地价实施工作的通知》（柳政规〔2023〕9号）的规定执行；青苗和地上附着物补偿标准按照******人民政府《柳州市柳江区被征收土地上青苗和附着物补偿暂行办法>的通知》(江政规〔2023〕1号）文件执行。

七、被征收房屋的认定和补偿

（一）有证住房的认定

1.有证住房的认定。以行政机关依法颁发的《集体土地使用证》、《宅基地使用证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》、《不动权证》及其它在行政机关的房屋报建用地、建设审批档案登记作为认定依据。

2.水毁房屋的认定。水毁房是指因洪涝灾害引发被征收人的房屋倒塌之后，经政府核实后同意恢复重建但没有办理建房手续的房屋。水毁房屋以民政部门提供的水毁房屋重建档案作为认定依据，经认定为水毁房屋的按照有证房屋进行补偿安置，但水毁房的占地面积不得超过柳江区农房审批面积即100㎡/户，超出占地房屋部分按照其它无证房屋进行补偿。

3.?无证“唯一住房”的认定。无证“唯一住房”是指符合建房分户条件的住户其所有家庭成员名下在本集体内没有经合法审批用地、建筑或房产证的住房，在本村集体内只有一处房屋并且在征地公告前建成，即一户一宅。经认定为无证“唯一住房”的，按视为有证房屋进行补偿安置。“无证唯一住房”具须同时备以下条件。

（1）房屋所有人必须年满十八周岁的独立户，或虽未分户但达到法定婚龄符合建房分户（家庭协议分户）条件的本村集体经济组织成员（分户后父母身边须有一子女），在本村集体内的无证房屋占地面积在柳江农村宅基地审批面积即100㎡以内的建筑面积部分。

（2******资源局查档案，在本村民小组内该户家庭成员名下没有合法用地、建筑审批手续或房屋产权证的住宅房屋。

（3）该户没有有证房屋或视为有证房屋曾经被征收并已经获得补偿安置。

（4）房屋的建造时间必须在拟征地公告发布前。

（5******居住条件，符合建筑规范要求（室内净高不应低于2.4m局部阋高不应低于2.1m,且其面积不应大于室内面积的1/3，坡屋顶房屋，其室内一半面积室内净高不应低于2.1m)住宅。

（二）其它无证房屋认定。是指在征地公告前建成，未经用地、建筑合法审批，且不属于水毁、无证“唯一住房”的其它无证房屋。

（三）有证房屋、水毁房屋、无证“唯一住房”面积的确定。1.持有房屋产权证，或合法审批证件的房屋建筑，以证载或审批的证件批准的面积确定为有证房屋面积，超出批准面积为其它无证房屋建筑。2.仅持有用地审批（包含档案登记）及认定为水毁房屋、无证“唯一住房”的房屋，实际占地小于或等于证载、档案登记及水毁房、无证“唯一住房”认定的用地面积的，以房屋实际建筑面积确定为有证房屋建筑面积。房屋实际占地大于证载、档案登记或水毁房、无证“唯一住房”认定的用地面积的，第一层有证房屋建筑面积按照证载、档案登记或水毁房、无证“唯一住房”认定的用地面积确定，第二层以上（含第二层）每层有证房屋建筑面积计算按照证载、档案登记、水毁房、无证“唯一住房”认定的用地面积加上阳台部分的面积（按照房屋建筑面积计算规则执行），其余超出部分房屋建筑面积认定为其它无证建筑面积。2007年之前建成的房屋按照实际建筑层数认定为有证或视为有证房屋，2007年之后建成的房屋三层以下（含三层）认定为有证或视为有证房屋建筑面积。3.2007年建成的房屋的认定。由本人提供房屋建成时间证明或承诺书，并有被征收户本家庭成员的之外的两名以上本村村民（除本户除外）村民签字证明，并经公示期满无异议。

八、集体土地房屋征收的补偿安置方式

（一）有证住房面积的补偿安置方式

集体土地上的有产权住宅、水毁房、“唯一住宅”的补偿安置方式有房屋产权调换补偿安置、货币补偿、房票补偿安置三种方式。本方案的有证住房面积的补偿已经包含房屋所占宅基地的补偿。

（二）其它无证房屋补偿安置方式

除水毁房屋、无证“唯一住宅”以外的其它无证房屋、在征地公告前建成的，按照本方案实行货币补偿。在拟公告后抢建的，一律不予补偿。

九、集体土地房屋征收的补偿安置标准

（一）有证住宅（视为有证住宅）产权调换安置方式

1.该项目产权置换安置地点：1.柳江新城区高村回建安置房。

2.调换方式、标准。被征收人有证住宅（或视为有证住宅）面积调换政府提供安置房面积的，按照以下方式进行产权调换和结算：

（1）按被征收房屋建筑面积1：1.2调换安置房建筑面积，或按被征收房屋的建筑面积1∶1调换安置房屋套内建筑面积。

（2）面积差额结算。被征收人选择调换的安置房建筑面积大于可以置换的安置房面积的，超出部分的面积在10㎡以内（含10㎡），按2800元/㎡购买；超出10㎡以上的，按安置房的成本价格3900元/㎡购买。被征收人选择置换的安置房建筑面积小于可以置换的安置房建筑面积的，剩余的应安置的建筑面积按2800元/㎡给予被征收人补偿。

（二）货币补偿安置方式

1.?住宅房屋补偿标准。

（1）有证或视有证住宅砖混结构2800元/㎡，有证住宅砖木结构2600元/㎡。

（2）其它无证房屋的补偿标准。房屋高度2.2m以下，均按照80元/㎡补偿；高度在2.2-3.6米（含3.6米）的，砖混结构按照200元/㎡补偿，砖木结构按照170元/㎡补偿；高度在3.6米以上的，砖混按照500元/㎡给予补偿，砖木按照400元/㎡给予补偿。

2.?有证或视为有证住宅自改铺面补偿标准。将住宅房屋自改为商业用房使用，在拟征地公告前持有营业执照并正常经营的第一层房屋，按照实际经营面积（不含配套的卫生间、厨房、仓库等）认定为自改铺面面积进行补偿。

砖混结构4100元/㎡（2800元/㎡+1300元/㎡）

砖木结构3900元/㎡（2600元/㎡+1300元/㎡）。

如有证住宅自改铺面的建筑面积选择调换安置房面积的，自改铺面部分的面积按1300元/㎡给予货币补偿。

3.?有证或视为有证住宅自改营业用房补偿标准。将住宅房屋自改为商业用房使用，在拟征地公告前持有营业执照并正常经营的第二层以上（含第二层）房屋，按照实际经营面积（不含配套的卫生间、厨房、仓库等）认定自改营业用房进行补偿。

砖混结构3300元/㎡（2800元/㎡+500元/㎡）、

砖木结构3100元/㎡（2600元/㎡+500元/㎡）。

如有证住宅自改营业用房的建筑面积置换安置房面积的，自改营业性用房部分的面积按500元/㎡货币补偿。

4.?无证房屋铺面和营业用房补偿标准

无证房屋铺面700元/㎡（200元/㎡+500/㎡）

无证营业用房400元/㎡（200元/㎡+200元/㎡）

5.?钢架结构房屋补偿标准。

顶棚为钢结构，四周有钢结构围板的，认定为钢架房；四周无围板的，认定为钢架棚。高度在2.2米以下的钢架房、钢架棚视为简易房屋。

（1）高度在2.20-3.50米（不含3.50米）的，钢架房200元/㎡、钢架棚170元/㎡。

（2）高度在3.5-6.00米（含6.00米）以内的钢架房500元/㎡、钢架棚400元/㎡；高度在6.00米-8.00米以内（含8.00米）的，钢架房700元/㎡，钢架棚为600元/㎡。

（3）高度在8.00米以上（不含8.00米）的，钢架房900元/㎡，钢架棚700元/㎡。

??（三）房票补偿安置方式

1.******人民政府出具给被征拆人用于购置房屋的结算凭证。房票安置是指被征拆人选择使用房票在全市城区（含新区）范围内购买新建商品住宅或政府提供的住宅安置用房（不含市场二手住房）用于安置，是现有房屋征收补偿安置方式的一种补充形式。

2.房票面值计算：在房屋征收部门通知签订房屋征收补偿期限内签约的，住宅房票面值=项目内新建安置房房地产市场评估单价×应安置面积（被征收房屋有证或视为有证建筑面积×1.2）。

3.房票转让：

（1******人民政府核定登记变更，将原房票回收更换新房票登记变更完成视为对被征拆人已落实安置。

（2）房票仅限转让一次，转让后房票记载的原使用期限不变房票权利人出现死亡、******人民政府申请房票继承、代管使用。

4.?房票购房契税减免：被征拆人购房成交价格不超过房票面值的，对新购房屋按规定免征契税;购房成交价格超过房票面值的，对超额部分按规定征收契税。（房票受让人不享受前款的契税减免政策）。

5.?房票实行实名制管理，房票面值原则上可拆分或合并登记使用。自领取房票之日起使用期限原则上不超过2年。

6.?房票******办公室关于印发〈柳州市征拆住宅房屋房票安置暂行办法〉的通知》（柳政办〔2024〕56号）文件执行，可在柳州市范围内自行选购。

十、集体土地房屋征收的装修装饰补偿标准

集体土地房屋征收的装修装饰补偿标准，按照******人民政府<柳州市柳江区被征收土地上青苗和附着物补偿暂行办法>的通知》(江政规〔2023〕1号）文件执行。

十一、其它补偿费用

（一）有证或视为有证房屋搬迁费

对征收有证或视为有证房屋给予搬迁费。被征收人选择货币补偿方式进行补偿安置的，征收部门按被征收房屋建筑面积12元/m2的标准（不足2000元/户的按2000元/户给予搬迁费），给予被征收人一次性搬迁费;被征收人选择房屋产权调换安置方式或房票补偿安置方式的，征收部门按被征收房屋建筑面积12元/m2的标准（不足2000元/户的按2000元/户给予搬迁费），给予被征收人两次搬迁费。

（二）自行安置过渡费

1.被征收人选择货币补偿方式的，按被征收人有证房屋建筑面积12元/m2·月的标准（不足700元/户的，按700元/户支付）一次性给予3个月的自行安置过渡费。

2.被征收人选择产权调换安置方式的，自被征收人以书面方式交出房屋之日起，按被拆迁房屋有证建筑面积12元/m2?·月的标准支付至被征收人获得安置房交房通知之日止（不足一个月的按一个月计发）,再支付3个月临时过渡费。被征收人选择政府提供的临时过渡房面积部分，不再支付临时过渡费。

3.被征收人选择房票安置并自行临时过渡安置的，选择现房安置的，一次性给予6个月临时过渡费；选择期房安置的，临时过渡费计发期限自被征收人腾空交房并领取房票之日起至公告交房之日止再支付3个月

（三）停产停业补助费

因征收自改营业性铺面、营业性用房造成停产停业的，按被征收人实际营业面积货币补偿金额的4%。

（四）涉及被征收的供电通信等杆线及水管网等迁移补偿的

由区征补中心委托具备工程造价资质的中介机构编制工程预算并经有资质的第三方进行评审，最终以工程验收结算金额给予补偿。

十二、土地和房屋征收奖励、补助

（一）土地征收奖励。被征收人在征地部门通知签订土地协议之日起60日内签订协议并按协议约定期限交出土地的，水田按48000万元/亩、旱地按39000元/亩给予奖励。

（二）有证或视为有证房屋被征收人同户藉家庭成员有以下情况之一的，一次性给予3万元/户的补助：

1.******居民最低生活保障的；

2.在民政部门登记在册的生活困难的孤老或残疾人员；

3.烈属、伤残军人；

（三）被征收人在征地部门通知签订房屋征收协议之日起60日内签订房屋征收协议，并按照协议约定时限搬迁完毕的，按被征收房屋的产权建筑面积给予被征收人奖励。奖励标准如下：

1. 有证产权铺面和营业用房、有证住宅自改铺面和自改营业用房，按被征收的该用途的建筑面积给予500元/㎡奖励。

2. 选择房票安置方式的奖励：（1）在征收补偿安置方案公示期结束之日起，6******人民政府按房票面值的5%计算给予现金奖励；（2）第7个月起至第12******人民政府按房票面值的2%计算给予现金奖励。（房票受让人应当在有效期内使用房票，但不得享受奖励）

3. 村民个人的无证住宅自改为铺面或营业用房的，铺面和营业用房的建筑面积部分按200元/㎡给予奖励。

4. ******学校、办公等生产、经营性用房或公益性用房，有证建筑面积按400元/㎡给予奖励，无证建筑面积按200元/㎡给予奖励。

5. 有证住宅（视为有证住宅），按被征收有证住宅面积给予200元/㎡的奖励。

6. 非抢搭抢建的无证建筑和建（构）筑物，按被征收的建筑面积给予200元/㎡奖励。

十三、关于被征地农民的三产用地安置问题

按照被征地集体经济组织三产用地按照《柳江区城区规划范围被征地农村集体“三产用地”》安置暂行办法》规定执行。

十四、被征地农民参加养老保险的补贴问题

???按照《关于印发广西壮族自治区被征地农民参加基本养老保险制度指导意见的通知》（桂人社发〔2016〕 46 号 )、《关于印发广西壮族自治区对被征地农民实行基本养老保险补贴的审核规程（试行）的通知》（桂人社发〔2022〕8号）、《关于加快推进被征地农民参加基本养老保险审计整改“减存量、遏增量”工作的通知》（桂人社发〔2023〕91号）、《关于印发<柳州市被征地农民养老保险补贴资金先保后供分期缴存工作的实施意见>的通知》（柳征地社保办发〔2023〕6号）等文件的规定执行。

十五、本******服务中心负责

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柳州市柳江******人民政府

?????????????????????????????????????2025年3月7日